Выдел земельных участков в счет земельных долей

В Чертковском районе продолжается активный процесс преобразования земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе путем выдела земельных участков в счет земельных долей. Как правило, исходный земельный участок (из которого происходит выдел) находится в аренде, в связи с чем, лицо (лица), выделяющее земельный участок в счет своих земельных долей, во избежание конфликтов с арендатором, должно руководствоваться следующими требованиями действующего законодательства.

В силу статьи 13 Федерального закона от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте), участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Законом об обороте.

Пунктом 2.1 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) установлено, что обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию прав на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков, является согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК РФ.

Пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Пунктом 3.2 статьи 22.2 Закона о регистрации установлено, что в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Положения пункта 5 статьи 14 Закона об обороте устанавливают, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона об обороте, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Данное правило распространяется на случаи, когда на общем собрании участников долевой собственности, проводимом в порядке, установленном Законом об обороте, решался вопрос о передаче земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду и на момент проведения данного собрания этот договор аренды еще не был заключен и, соответственно, не был зарегистрирован в порядке, установленном Законом о регистрации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Исходя из смысла п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также обширной судебной практики, сложившейся на сегодняшний день, при установлении факта наличия волеизъявления участника долевой собственности на передачу в аренду исходного земельного участка, запись об аренде на исходный земельный участок переносится на земельные участки, образованные в результате выдела в счет земельных долей, одновременно с государственной регистрацией прав на выделенные земельные участки.

 Начальник Чертковского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области Е. В. Глебова.